CRÉDITOS HIPOTECARIOS | 4 PUNTOS CLAVE ANTES DE COMPRAR

En el último tiempo crecieron fuertemente las consultas por operaciones vinculadas a créditos hipotecarios.
Si bien necesitamos mayor cantidad de bancos que los ofrezcan y, sobre todo, que los otorguen, ya estamos viendo casos reales de operaciones realizadas con Banco Nación y BBVA, y algunas también con ICBC.
Ante esta realidad, y a partir de las consultas de algunos clientes, decidí ordenar algunas cuestiones que me parecen importantes para quien está pensando en comprar una propiedad con crédito.

1. ¿Me conviene sacar un crédito hipotecario?
Primero hay que entender de qué tipo de crédito estamos hablando.
Los créditos UVA se expresan en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Dicho de otra manera, el banco te presta pesos, pero vos le debés una determinada cantidad de UVAs. El valor de esas UVAs se actualiza por inflación y, además, el banco cobra una tasa de interés.
Esto quiere decir que la deuda y la cuota en pesos pueden ir aumentando con el tiempo.
Por eso, para mí, lo primero que hay que mirar no es solamente la tasa o cuánto te presta el banco.
Yo miro la estabilidad y actualización de los ingresos de quien toma el crédito. Después miro el ahorro.
¿Por qué?
Porque estamos hablando de créditos que pueden llegar a 20 o 30 años. Si tus ingresos no se actualizan al mismo ritmo que la cuota, podés quedar descalzado.
El banco, cuando te precalifica, saca una especie de "foto" de tu situación actual.
Pero yo miraria la “película" completa.
Quiero saber cómo son tus ingresos, cuánto podés ahorrar y qué margen tenés para afrontar un posible desfasaje en el futuro.

2. ¿Cuánto puedo comprar realmente?
Antes de mirar propiedades, yo haría tres cuentas:
¿Cuánto dinero tengo?
¿Cuánto me presta el banco?
¿Cuánto necesito además para completar la operación?
Los bancos no suelen financiar la totalidad del valor de la propiedad y el porcentaje depende de cada entidad y de cada línea (a modo de ejemplo pensa entre un 50% y 80%).
Además del dinero necesario para completar la compra, hay que considerar comisión inmobiliaria, escribanía, constitución de la hipoteca (se hacen dos escrituras a diferencia del resto de las operaciones que se hace una sola) y otros gastos de la operación.
También hay que tener en cuenta la tasación bancaria.
Podés encontrar una propiedad publicada en USD 100.000 y pensar que el banco va a financiar determinado porcentaje sobre ese valor. Pero si la tasación bancaria da menos, el monto que te financien puede ser menor y vas a necesitar aportar más dinero propio.
Por eso, antes de salir a buscar, para mí es importante saber cuánto realmente puedo comprar.

3. Tengo el crédito. ¿Qué propiedad puedo comprar?
Acá aparece una cuestión que muchas veces el comprador desconoce:
no alcanza con que vos seas sujeto de crédito. La propiedad también tiene que ser apta para la operación.
Hay que prestar atención, entre otras cosas, a la escritura y a los planos.
Un ejemplo muy común son las casas que tuvieron una ampliación —una habitación, un quincho, etc.— y nunca actualizaron los planos para que coincidan con la realidad.
Esto no es un detalle menor.
Muchas veces el comprador cree que puede elegir entre todas las propiedades que encuentra publicadas. En la práctica, cuando incorporamos los requisitos de una operación con crédito, el universo puede reducirse bastante.
Por eso, antes de hacer una reserva, yo pediría copia de la escritura y verificaría la situación de los planos (las municipalidades tienen áreas de “Catastro” donde podes pedir copia de los planos).
Los requisitos concretos pueden variar según el banco y cambiar con el tiempo, pero la propiedad también forma parte del análisis del crédito.

4. ¿Cuál es el verdadero riesgo de un crédito UVA?
Para mí, el principal riesgo no es simplemente que aumente la cuota.
El problema aparece si la cuota aumenta más rápido que tus ingresos.
Por eso también miro la situación personal de quien toma el crédito: su estabilidad laboral, su capacidad de ahorro y su posibilidad de volver a generar ingresos si pierde su trabajo.
Si vas a asumir una deuda durante 20 o 30 años, tu capacidad de generar ingresos también forma parte de la evaluación.
Y hay otro punto importante: si estás en proceso de calificación para un crédito, evitaría cambios de trabajo hasta conocer cómo los analiza el banco, porque la antigüedad y la situación laboral forman parte de la evaluación crediticia.

Entonces, ¿conviene sacar un crédito hipotecario?
No creo que haya una respuesta universal.
Yo miraría la persona, el crédito y la propiedad como un conjunto.
¿Cómo son tus ingresos?
¿Cuánto dinero propio tenés?
¿Qué cuota podés sostener?
¿Qué margen tenés si las cosas cambian?
¿Qué propiedad podés comprar?
¿La documentación está en condiciones?
¿Qué pasa si la tasación bancaria da menos?
Para mí, el banco tiene que evaluar si puede prestarte.
Vos tenés que evaluar si podés y querés asumir esa deuda.
Y el trabajo de las inmobiliarias es ayudarte a que la propiedad y la operación sean compatibles con todo lo anterior.